房屋所有权变动 不影响租赁合同效力

记者 胡林

案例简介

2011年1月，刘某与某贸易公司签订了一份房屋租赁合同。合同约定该公司将其所有的门面房租赁给刘某经营，年租金为3万元，支付期限为每年1月20日前，租赁期限为10年。合同签订后，刘某按约向该公司支付了租金。2020年2月，贸易公司由于资金紧缺，决定将该门面房出售，并向社会发出拍卖公告。同年5月，齐某以25万元人民币将此房买下，双方签订了购房合同，并到房管部门办理了产权登记手续。齐某将此房买下后，打算自己在该店面经营，要求刘某尽快搬出，但遭到刘某拒绝。齐某遂以刘某侵犯其所有权为由向法院起诉，要求刘某立即从该店面搬出，并赔偿其损失。为此，刘某想咨询自己的租赁合同是否有效？

律师说法

河北陈玉芹律师事务所律师刘晋臣表示，刘某的租赁合同有效，所有权的变动并不影响租赁合同的效力，而且在一定条件下，承租人还享有同等条件优先购买的权利。

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”第七百二十六条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”第七百三十四条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”

通过相关法律规定可以看出，刘某的租赁合同不仅有效，并且该贸易公司在向社会公开发出拍卖公告时应通知刘某，并且在一定条件下刘某还享有优先购买权。虽然齐某得到了该房产的所有权，但是不能违反刘某与之前公司签订的租赁合同，不过可以享有其得到所有权后的租金收益。

刘晋臣提示消费者，选择购买房产尤其是商业房产时，一定要询问或查询原产权所有者是否与他人有租赁关系，以便知晓得到产权后何时才能使用。

（本文仅代表律师个人观点，仅供读者参考。个案有特性，勿直接套用。）