承租者一走了之，能否实现合同解除？

记者 崔帅

【案例简介】

2020年6月，李先生通过中介公司承租了贾先生的一套房屋，并签订了为期两年的房屋租赁合同。合同中约定了每月房租的金额，缴纳方式为年付，另需额外缴纳一个月租金作为押金。合同签订后，李先生缴纳了房租与押金，并顺利入住。2021年初，李先生因个人原因，急购了一套二手房，便打算退租。

李先生多次与贾先生协商退租事宜，但贾先生不同意解除合同。李先生一气之下收拾好行李，拍摄了离开前的房屋视频，并连同视频发送了一段文字，表示押金算作违约的赔偿，二人的合同算是解除。此外，他还要求贾先生将剩余租金退回，否则将诉至法院。发完微信后，李先生就搬离了。

之后，贾先生联系李先生表示，根据合同约定，解除合同需他们双方协商一致，否则就算李先生自行搬走也没有用，这个合同还是没有解除。

到底，承租者能否单方解除租赁合同？案例中的情况，承租者一走了之能否解除合同？

【律师说法】

河北陈玉芹律师事务所律师刘莹介绍，《中华人民共和国民法典》对承租者单方解除租赁合同的情形有具体规定——

第七百二十四条：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。”

第七百二十九条：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”

第七百三十条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”

第七百三十一条：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”

也就是说，除依据合同约定解除、协商一致解除、法定解除外，承租者“一走了之”并不一定产生合同解除的结果。

“根据案例描述，李先生与贾先生签订了约定期限两年的房屋租赁合同，并不属于《民法典》第七百三十条规定的情形，若双方不能协商解除且合同内容也没有关于合同解除方面的其他约定，李先生单方面做出解约通知并不能解除合同。”刘莹律师指出，若李先生和贾先生无法协商一致且合同也无特殊约定，二人只能采取诉讼手段解除房屋租赁合同。

（本文仅代表律师个人观点，仅供读者参考。个案有特性，勿直接套用。）